Куда исчезают «города-призраки» в Китае

Полупустой шанхайский район Пудун в 90-ые гг. сегодня один из самых дорогих и престижный районов в мире

Города-призраки в Китае — наследие перекосов и «перегревов» в китайской экономике и побочный продукт стремительной урбанизации. В начале реформ в 80-х гг. В Китае в городах проживало лишь около 20% населения, сейчас же — около 60%. Китайская экономика растет за счет нескольких факторов, в том числе не только за счет развития производства, но и за счет инвестиций из центрального бюджета, когда регионы буквально «накачиваются» деньгами, и это показывает формальный рост регионального ВВП. И частично эти средства идут на создание новых районов или целых городов. 

            Города-призраки — это последствия вложения огромный средств для того, чтобы стимулировать формальный рост ВВП, а также в надежде, что в конечном счете сюда потянется население и эти города будут постепенно окупаться. Параллельно с этим идет постоянное обновление старых домов: по одной из оценок, в среднем здание в Китае сносится каждые 25-30 лет. В Китае вообще многое строится «на будущее», учитывая, что все простые средства, приносящие быстрые доходы, уже исчерпаны, и как следствие, китайский бизнес готов вкладываться «в долгую». Стоит учитывать, что местные органы власти в Китае несут почти 85% государственных расходов, но генерируют только 50% доходов А поэтому одним из основных драйверов, финансирующих рост городов в стране, являются компании по развитию городов и инвестиционные компании. Причем таких компаний очень много — около 11566, то есть по одному на каждое городское правительство, и эти девелоперские компании активно кредитуются в местных банках.

            Появление городов-призраков в Китае также связано с другим фактором: зависимостью местных органов власти от продажи земли для получения дохода. Высокая стоимость городских земель для перепланировки побуждает муниципальные власти переводить сельские земли в «городские» и продавать их застройщикам, а те в свою очередь обязаны строить на них дома городского типа.

            Однако города-призраки в Китае не только быстро появляются, но и быстро исчезают. Когда-то таким пустым и недружелюбным был крупнейший район Шанхая — Пудун, который вызывал почти мистический ужас: были построены офисные и жилые помещения, на улицах светились витрины магазинов, но самих людей не было. Именно таким я застал Пудун в начале 90-х гг. Сейчас же это одно из самых дорогих мест в мире для размещения своих офисов, а уровень заполняемости составляет около 99%. Таким же «городом-призраком был районе Уцзинь в Чанчжоу, но к 2018 г. его заполняемость увеличилась с 20 до 50 %. Здесь были и явные ошибки в управлении: в случае Чанчжоу местные власти продолжали массовые продажи жилых и коммерческих земель, в то время как эффективный спрос на жилье снижался из-за замедления местной обрабатывающей промышленности и роста населения. Таким образом возникали формально купленные, но не используемые помещения и здания

            С другими городами было не все так удачно. Некоторые из новых городов были частью плана урбанизации, разработанного китайским правительством в начале 1980-х годов и направленного на переселение сотен миллионов сельских жителей страны в города для стимулирования экономического роста. В течение следующих нескольких десятилетий по всему Китаю были построены сотни новых городов, тем не менее оказалось, что существует множество проблем с тем, чтобы заставить людей переехать в непопулярные среди китайцев регионы северо-запада страны. Строительство городов не учитывало реального спроса населения, из-за этого появилось явление, которые по-китайски называлось «стены без города».

            Самыми известными «городами-призраками» стали район Кангбаши в Ордосе во Внутренней Монголии, финансовый район Юйцзяпу в новом районе Биньхай недалеко от Тяньцзиня и район озера Мэйси недалеко от г. Чанша, столицы провинции Хунань. Всего же к 2010-м гг. насчитывалось около 50-ти таких незаселённым городов и районов и почти 64,5 миллиона пустых квартир.

            Несмотря на множество слухов, такие города являются отнюдь не столь заброшенными, как их часто представляют в публикациях в интернете, хотя их население явно ниже планируемого. Так, например, предполагалось, что население Кангбаши в Ордосе будет около полумиллиона человек, но пока оно перевалило лишь за 110-120 тыс.

            Хотя заполняемость таких городов увеличивается, все же они являются признаком огромного «пузыря» на рынке жилья, причем пик создания таких городов пришелся на 2017-2018 гг. Одной из причин стали различные операции с кредитами и долгами, когда компании брали кредиты в банках под строительство поседений, даже не задумываясь над тем, как реализовать квартиры и офисы. Местные власти закрывали на это глаза, так они пытались стимулировать свою экономику, создавая дополнительную инфраструктуру и стимулируя рынок недвижимости. Из-за чрезмерного привлечения займов под развитие новых поселений появляется много спекулятивного строительства жилья, а в городах полно пустых жилых домов и торговых центров. Многие квартиры покупаются «на будущее», их владельцы в действительности в них не проживают и придерживают на будущее.

            Здесь надо учитывать стратегию китайских властей, которая заметно отличается от модели поведения, например, российских и европейских властей: в Китае сначала строится район или город буквально «под ключ», полностью готовый к заселению, а затем уже туда подтягиваются производства и само население. Поэтому какое-то время город стоит безлюдным. Часто эти новые районы представляют собой города-спутники, расположенные в непосредственной близости от более старого города. Такая стратегия позволяет снять страхи перед переселением в неосвоенное место: по сути, здесь уже есть инфраструктура, школы и магазины, а покупка квартир весьма дешева. 

            Обычно китайское правительство стимулирует заполнение этих городов за счет активного промышленного строительства. Так в Чжэнчжоу, столице провинции Хэнань, был возведён первоначально абсолютно пустой район Чжэндун, который считался очередным «городом-призраком», но затем там была создана особая зона с льготным налогообложением, туда перевел часть своего производства тайваньским производитель Foxconn, которые развернул производство IPhone, после чего этот район быстро ожил. Таким образом, главное, для роста таких городов — это «точка притяжения»: производство, строительство, крупный университет или даже комплекс развлечений. Новые районы сливаются со старыми и возникают агломерации, население плавно перетекает из одного района в другой.  Всего же Китай планирует создать как минимум 19 мегакластеров таких городов, например недалеко от Пекина должна возникнуть агломерация Цзинцзиьцзи, которая включает Пекин (Бэйцзин), Тяньцзинь и некоторые города окружающей их провинции Хэбэй. Но есть и другие тенденции: некоторые города теряют свою популярность из-за изменения торговых потоков, и население перемещается в другие районы. Например, мы видим отток населения из приграничных с Россией городов Суйфэньхэ и Хэйхэ. 

            В целом же, «города призраки» в Китае постепенно исчезают, заполняясь населением, но напоминания о «пузырях» в строительстве, рискованных кредитах и излишнем оптимизме сетных властей 


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

%d такие блоггеры, как: